现在不管是工人阶级还是中产阶级，区别已经越来越小，有没有自己的房子才是决定财富的核心。现在的房价涨速远超普通人的工资增速，很多年轻人唯一的翻身希望，就是等着长辈留下房产。
但真等婴儿潮一代去世后，美国房产市场就能变好吗？答案可能会让你失望。
没人愿意卖房，市场陷入僵持
现在想买房的人，同时面临三重困境：美联储为抑制通胀加息，房贷利率飙升、房价高企、库存却越来越少。就算是在房价本来就偏高的地区，现在的房子更是贵得离谱，已经成了多数首套房买家难以企及的奢侈品。
大部分已有房的人根本不想卖房，因为他们大多锁定了历史最低的房贷利率。如果要换房，新的房贷利率会让同等价值房源的月供翻三倍。
想卖房的在等利率下降，想买房的也在等利率下降，而租房的人还要和那些锁了低利率、根本不想卖房的房主竞争，市场陷入死循环，租房的人反而成了最被动的一方。
低首付贷款，没帮到年轻人反而推高房价
不少银行、非银机构和政府推出了低首付房贷产品，比如联邦住房管理局的贷款允许首套房买家仅付 3% 首付加过户费，还有 Zillow 计划推出全国范围内的 1% 首付融资。看起来是帮年轻人降低门槛，实际反而把房价推得更高。
这些贷款产品真正帮到的，是已经拥有多套房产的人，而这些人大多是坐拥 18 万亿美元房产的婴儿潮一代。低首付产品虽然降低了首付门槛，却把压力转移到了月供上。
比如有人用 1 万美元首付买到 75 万美元的房子，但并不代表他付得起每个月的房贷。首付是一次性支出，但房贷要还 30 年，真正赚钱的是那些在房价低位时买下房产、现在用高风险融资卖给年轻人的卖家。
婴儿潮去世，也不会有多少房源流入市场
很多人觉得，等婴儿潮一代去世后，他们留下的房产会让年轻人更容易买房。但数据会打碎这个幻想。
首先，8 成以上 65 岁以上的美国人拥有自己的房子，其中仅 19% 还有房贷。他们卖房不是因为去世，而是需要钱支付养老院的费用。
《华盛顿邮报》的报告显示，养老院的年中位费用从 2004 年的 6.5 万美元涨到了 2020 年的 18 万美元，而且养老院的条件越来越差。
大多数美国人年收入不到 10.8 万美元，根本付不起养老院的费用，只能靠社保和子女照料。2020 年的研究显示，超过 10% 的美国成年人会照顾其他成年人，大多是子女照顾父母，很多子女会因此放弃工作或减少工作时间。
寄希望于继承房产的年轻人，大概率会发现这笔钱早就被私募机构以养老费的形式拿走了。还有两组数据更扎心：2016 到 2026 年，有孩子的家庭自有房数量减少了 360 万，全国自有房率下降了 3.4%，而拥有多套投资房的家庭数量却在增加。
2022 年美联储的消费者金融调查显示，仅 6% 的美国人拥有继承来的房产，3% 的人住在继承的房子里，剩下的继承房产都到了少数富裕家庭的子女手里，当成投资房继续持有。
美国的郡级出生率在下降，佛罗里达这类退休州的房子，大多没有好的工作机会和优质学区，机构投资者已经盯上了这些阳光带地区，2021 年这些地区的住宅交易中，机构买家占比高达 13%，远远高于全国平均水平。
说到底，现在的房产市场不是年轻人能不能等到婴儿潮一代去世的问题，而是财富越来越集中的问题。少数人握着大量房产，不管市场怎么变，普通年轻人想要靠买房实现财富自由的难度只会越来越大。
别抱着不切实际的幻想，与其等别人留下房产，不如早点规划自己的财务方案。
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